不動産賃貸借に関する規定の整理

民法改正(令和2年4月1日施行)

不動産(土地・建物)の賃貸借契約についての規定を整理しました。

 

1 第三者対抗規定の範囲を明文化

登記した賃借権を物権取得者以外の第三者(例えば、賃借権の設定を受けた第三者)にも対抗できることを明文化しました(605条)。

 

2 対抗要件を具備した賃借権と賃貸人の地位の移転(605条の2)

(1)賃貸不動産の譲渡による賃貸人の地位の移転

賃貸不動産の譲渡により賃貸人の地位が当然に移転するとしていた最高裁の判例を条文として明文化しました(1項)。

(2)賃貸人の地位を留保して譲渡する場合

譲渡人に賃貸人たる地位を留保して、その不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときには、例外的に賃貸人たる地位は移転しません(2項)。

その趣旨は、例えば大規模マンションの譲渡のように個別に賃借人の同意を得ることが煩雑な場合も多いため、賃借人の保護を図りつつ、その同意なしに賃貸人の地位を留保できるようにしたものです。

上記の場合、譲渡人と譲受人の賃貸借が終了したときには、賃貸人の地位は譲受人(承継があった場合には承継人)に当然に移転します。

ここで、資産を持っていない譲渡人に契約が残ってしまうと、賃借人が敷金の返還を受けられないなどの不利益を負う可能性があり、賃借人を保護する必要があるからです。

(3)賃貸人の地位の対抗要件の明文化

賃貸人の地位の移転を賃借人に対抗するためには所有権移転登記が必要なことを明文化しました(3項)。

敷金返還債務・費用償還請求債務も同時に移転することを明文化しました(4項)。

 

3 対抗要件を具備していない賃借権(605条の3)

賃借権が対抗要件を備えていない場合でも、が譲渡人と譲受人の合意があれば、賃借人の同意がなくても賃貸人たる地位は移転することを明文化しました。

なぜなら、賃借権に対抗要件が無い以上、本来、賃借権を譲受人に対抗できませんが、譲渡人と譲受人が了承するのであれば賃貸人の地位を移転させても賃借人に何ら不利益はないからです。

この場合にも、
①賃貸人たる地位を賃借人に対抗するためには所有権移転登記が必要なこと、
②敷金返還債務・費用償還債務も同時に移転すること
は対抗要件がある賃借権の場合と同様です。

 

4 賃借権に基づく妨害停止・返還請求の明文化(605条の4)

旧法下でも、対抗要件を備えた不動産の賃借人が、占有者への妨害停止・返還請求をすることが判例で認められていました。

改正法はこれを条文として明文で定めました。

 

「民法改正R2.4.1」トップへ


カテゴリー: 民法改正(令和2年4月1日施行)内容の整理, 契約に関する条文の改正   パーマリンク

コメントは受け付けていません。