共有している持分をお金に変えられなくて困っています｜花みずき法律事務所

共有している持分をお金に変えられなくて困っています

自分の持分をお金に変えたいのですが、他の共有者を知らなかったり、同意してもらえなかったりするときにはどうすればいいのですか？

弁護士からのアドバイス

共有物分割請求の訴え

自分の持分をお金に変えたいけれど、持分だけを売ることができなかったり、極端に安く買いたたかれてしまうような場合には、共有物分割請求の訴えを起こして、土地全体を売却して持分に相当するお金を受け取る方法があります。

民法は、憲法の私有財産制度を重視して、自分の財産は、できるだけ自分の判断で管理、処分できるようにしています。

団体的な所有形態を否定して、個人主義的な所有形態を重視しているのです。

そのため、共有の場合でも、その１人がそれを望まないときには、共有財産を分割できるお金に変えて分け合って共有状態を解消する方法を定めているのです。

その制度として共有粒分割請求の訴えが定められています。

共有物分割の方法

共有物分割請求の訴えを起こすと、

①　現物分割

②　裁判所で競売して売却代金を持分の割合で分配する

③　共有者の１人が共有物全体を取得して他の共有者にお金を支払う（価格賠償による分割）

のいずれかの判決が下されます。

先ほどご説明したとおり、民法の趣旨からは１人１人が自由に財産を管理、処分できるようにしたいので、裁判でも現物を分割する方法を原則としています。

例えば、分けるものが石油のような液体だったり、穀物のように量的に分けられる物であれば、現物分割をすることになるでしょう。

しかし、土地、建物のような不動産の場合には、現物分割は現実的ではありません。

建物は現物を物理的に分割したら壊れてしまいます。

土地は、均等な面積で分割しても、分割後の場所を価値を等しくすることは困難です。

土地が南向きか、道路に面しているか、隣接土地の利用形態はどうか、など様々な条件をクリアするのは、ほぼ不可能です。

更には、土地を分割することで、使途が変わってしまって全体の価値が下がってしまうこともあります。

そのため、不動産の共有物分割請求の裁判を起こして、判決をもらおうとすると、「競売して代金を持分の割合で分ける」という結論になることが多いのです。

しかし、この「競売」というのくせ者です。

まず、裁判所での手続を利用するため、調査して評価したり、入札手続をしたりする経費がかかります。

更に、競売で落とす場合には情報が市場に流通しないため競合相手が少ないです。

その上、落札する人達は安く買うことのプロ業者が多くいるので、市価の３割くらい安くなるというのが相場になっています。

そのため、共有物分割請求の訴えを起こした後も、通常は、判決まで行く前に和解して、一般の不動産流通に乗せて高く売ってお金で分けるようにすることが多いです。

そういう意味では、わざわざ裁判まで行く前に、弁護士が代理人となる場合には、相手方と交渉してみて、できるだけ高く売ってお金で分けられないかトライしてみることになります。

できるだけ不動産を高く売るためには、不動産業界のことを知っていて、人脈、経験のある弁護士に依頼することが大切です。

なお、共有物であると土地、建物に共有者の１人が住んでいるような場合には、その居住者に他の人の持分を買い取るだけのお金があれば、価格賠償による分割もあり得ます。

ただ、実際には、他の人の持分を買い取るだけの資金があれば、もともと紛争にはならないので、現実には競売になることが多くなってしまうのですね。