更新料の支払義務｜花みずき法律事務所

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土地や建物を借りている場合、その契約書には期限があることが多いです。

例えば、建物を借りている場合に、契約期間が２年間と定められた上で「双方に異議がなければ更新する」と契約書に書かれている場合などです。

この場合、２年を過ぎる少し前に話し合いをして、新しい契約書を作って契約を更新していくことが予定されています。

このとき、貸主から「更新料」という形でお金を請求することがあります。

契約書に更新料の記載があり、それが過大な額でない限り支払わなければなりません（最高裁の判例）。

更新料の相場は、更地価格の３～５％とか、借地権の価格の５～１０％などと言われていますが、特に決まりはなく個別の契約で決まることになります。

更新料は、賃料のように賃貸借契約に必須の要素ではありません。

従って、契約書に更新料について定められていない場合には、更新料の支払義務は生じません。

更新料の支払いを請求したいのであれば、貸主は契約書にしっかりと定めておかなければなりません。

もっとも、契約書に定めがなくても慣行で更新料を何度も支払っていて、「更新料として」というような領収書が残っていれば、口頭で更新料の支払いに合意していたことが認められる余地はあるでしょう。

建物の賃貸借や建物を所有する目的での土地賃貸借においては、借地借家法が適用されます。

賃貸借契約書で借りる期間を定めれば、その期間が過ぎれば賃貸借契約は終わって出て行くことになりそうです。

でも、建物に住んでいたり、お店をやっているなど、土地、建物は人の生活の基盤となっています。

もし、契約を更新するのをうっかり忘れてしまうと退去しなければならないとすると、借主の生活が脅かされてしまいます。

そこで、借地借家法では、期限を経過する前に、貸主の方から更新拒絶をしなければならず、またその拒絶に正当な事由がなければ拒絶は無効としています。

その結果、貸主からの正当な更新拒絶が認められないままに賃貸借の期限を過ぎたときには、借地借家法によって前の契約と同様の内容で更新されたものとみなされます（法定更新）。

では、この法定更新のように、特に貸主と借主との決め事がないときにも更新料は発生するのでしょうか。

ここでは更新料の請求を認めた判決も否定した判決もあり、最高裁の判断も出ていないため、個別の事情を見ながら判断していくしかありません。

更新料で紛争になった場合には、貸主にも借主にもリスクがあることや、賃貸関係は長く続いていくことが多いことから、どこかで双方が折れて和解していくのが妥当なのでしょう。

貸主の対策としては、契約書に更新料を定めるときに、法定更新のときにも更新料が発生することを同時に明記しておくことが必要となります。

例えば「本契約が法定更新によって更新された場合であっても、２年に１回、更新料の支払い義務が生じることとする」という条項を置くことが考えられます。

借主の方では、そのような条項があるか、契約書をしっかりと見ておくことが必要となります。

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