更新料の支払義務|【静岡市の花みずき法律事務所】ご相談は弁護士へ

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土地・建物のトラブル

更新料の支払義務

不動産の賃貸借契約を更新するときに、地主さん(大家さん)から更新料を請求されました。支払わなければならないのでしょうか?

弁護士からのアドバイス

更新料とは

土地や建物を借りている場合、その契約書には期限があることが多いです。
 
例えば、建物を借りている場合に、契約期間が2年間と定められた上で「双方に異議がなければ更新する」と契約書に書かれている場合などです。
 
この場合、2年を過ぎる少し前に話し合いをして、新しい契約書を作って契約を更新していくことが予定されています。
 
このとき、貸主から「更新料」という形でお金を請求することがあります。
 
契約書に更新料の記載があり、それが過大な額でない限り支払わなければなりません(最高裁の判例)。
 
更新料の相場は、更地価格の3~5%とか、借地権の価格の5~10%などと言われていますが、特に決まりはなく個別の契約で決まることになります。
 

 

法定更新のときにも支払う義務があるの?

更新料は、賃料のように賃貸借契約に必須の要素ではありません。
 
従って、契約書に更新料について定められていない場合には、更新料の支払義務は生じません。
 
更新料の支払いを請求したいのであれば、貸主は契約書にしっかりと定めておかなければなりません。
 
もっとも、契約書に定めがなくても慣行で更新料を何度も支払っていて、「更新料として」というような領収書が残っていれば、口頭で更新料の支払いに合意していたことが認められる余地はあるでしょう。
 
 

法定更新のときにも更新料を支払う義務はあるの?

建物賃貸借や建物所有目的の土地賃貸借において、正当な更新拒絶が認められないままに期限を過ぎたときには、借地借家法によって前の契約と同様の内容で更新されたものとみなされます(法定更新)。
 
この場合、貸主と借主の間で更新の合意も期限の合意もないので、その後は更新料自体が発生しないようにも思われます。
 
これは非常に難しい問題で、更新料の請求を認めた判決も否定した判決もあり、最高裁の判断も出ていないため、予測が難しいです。
 
個別の事案ごとに検討していくしかないとは思われます。
 
紛争になった場合には、貸主にも借主にもリスクがあることや、賃貸関係は長く続いていくことが多いことから、どこかで双方が折れて和解していくのが妥当なのでしょう。
 
貸主の対策としては、契約書に更新料を定めるときに、法定更新のときにも更新料が発生することを同時に明記しておくことが必要となります。
 
例えば「本契約が法定更新によって更新された場合であっても、2年に1回、更新料の支払い義務が生じることとする」という条項を置くことが考えられます。

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