貸した家はなかなか返してもらえない?|【静岡市の花みずき法律事務所】ご相談は弁護士へ

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土地・建物のトラブル

貸した家はなかなか返してもらえない?

家を貸してしまったら、貸主の都合では返してもらえないと聞きますが、本当でしょうか。

弁護士からのアドバイス

大家さんの都合で返してもらうことは、相当難しいです

大家さん(賃貸人)は、どんなときに貸し家やアパートを返してもらう必要が生じるのでしょうか?

例えば、アパートのように、賃料をもらうのが目的の場合には、「自分で使うから返してもらいたい」というケースは少ないとは思います。

ただ、アパートが老朽化してきて賃料が下がったり、入居者が入らなかったりするときには、改築のために借りている人(賃借人)に退去を求めなければいけないこともあるでしょう。

また、一軒家を貸す場合には、別の理由もあります。

よくあるケースとしては、大家さんが一軒家を貸したけれども

① 自分や身内がそこに住みたくなった

② 不動産として持っているよりお金が必要なので、売りたい

という動機で、借りている人に出て行って欲しいというケースです。

さて、この場合、事情を説明すれば簡単に出て行ってもらえるでしょうか?

この場合、長期の賃料滞納など、借りている人に重大な問題があれば契約を解除して、最終的には裁判をすれば確実に出て行ってもらえます。

しかし、借りている人に問題が無い場合には、出て行ってもらうには借地借家法で「正当の事由」が必要とされているのです。

この「正当の事由」は、

① 建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情

② 建物の賃貸借に関する従前の経緯

③ 建物の利用状況

④ 建物の現況

などを考慮して決められます。


例えば

① 大家さんが、今済んでいる所が狭いから貸している家を返して欲しいなどという理由では弱いです。

例えば、火災や震災で大家さんが住んでいる家がなくなってしまったというようなケースであれば認められやすいでしょう。

② ここでは、大家さんと借主が非常に険悪な関係で、借主が大家さんに嫌がらせを長期間やってきているという事情があれば、認められやすいでしょう。

③ これは、長期間そこに家族で済んでいるのであれば出て行けと言いにくいでしょうが、単身者が1~2年住んで済んでいただけであれば、認めやすいと思います。

④ ここでは、建物がどれだけ老朽化して危険な状態かが争われることが多いです。

というように、賃借人に問題が無い場合には、でていってもらうのには、相当大きな理由が必要で、
また、それにくわえて立退料も支払わなければならないことが多い
のです。

 

定期借家契約をすれば、原則として期限で返してもらえます


このように、一度貸してしまうとよほどの「正当の事由」がないと返してもらえなくなるという制度だと、大家さんが警戒して建物を貸さないようになります。

しかし、それでは、建物の有効活用を害するとともに、「一時的で良いので借りたい」という人のニーズまで満たせなくなってしまいます。

例えば、海外赴任の間の2~3年だけ家を貸したい場合や家を新築するために仮住まいとして1年間だけ借りることにも警戒されそうです。

そこで、平成12年から、借地借家法「定期借家制度」として、契約期間が終了したら「正当の事由」が無くても出て行ってもらえる契約が作られました。

この「定期借家」の要件と次のとおりです。

① 必ず契約書(できれば公正証書)を作ること

② その契約書面に定期借家であることが明確に記載されていること

③ 契約書とは別に、一定期間で終了する契約だということを説明する書面を借主に渡して説明する必要があること

④ 期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に、期間満了による終了を通知すること

が必要になるのです。

結構、面倒ですね。

でも、これをしておけば、建物利用に予測が立ちますので、将来、自分や身内が使う可能性があれば、定期借家契約をしておくべきでしょう。

大家さんにしてみれば、「軒(庇)を貸して母屋を取られる」(一部を貸したために、その後全部奪われるようになるの意)ということにならないように、契約書の整備やその内容に注意する必要
があります。

家を借りる時も、貸す時も、最初の契約が肝心ということですね。

 

【賃貸借物件の明渡請求】 静岡花みずき法律事務所

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