敷金からハウスクリーニング代を差し引いても良いのでしょうか？｜花みずき法律事務所

敷金からハウスクリーニング代を差し引いても良いのでしょうか？

貸主が、入居時に契約書とは別に定められた一覧表で、退去時には

①襖紙・障子紙の手垢の汚れ・タバコのすすけ
②床・壁紙・天井等の生活することによる変色・汚損・破損

を直していくこと（補修費用とハウスクリーニング費用の負担）が定められていました。

この場合、貸主は、借主の退去時にこれらを全ての費用を敷金から差し引くことができるのでしょうか？

弁護士からのアドバイス

原則として差し引くことはできません。

なぜなら、このような生活に伴い生じる汚れや破損は、貸主が、減価償却（げんかしょうきゃく）や修繕費がどの程度か予測して通常賃料に含めて請求しているからです。

借主には、借りた家（部屋）を返すときに、原状回復（借りたときの状態に戻す）義務を負っています。

ただし、民法（令和２年４月１日施行）で、

①　通常の使用による摩耗や軽い傷（通常損耗）

②　時間の経過による変化（経年変化）

③　借りている人に責任のない事情による損傷

については、その義務を負わない旨が明記されました。

そのため、借主が原状回復の責任を負うのは、借主の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など、借主に責任が ある汚れや破損、借主が自分で備え付けたものに限定されます。

そのため、敷金から差し引くのも、借主が原状回復義務を負うのに、それを果たしていない部分に限定されることになります。

それ以上の生活に伴って生じる損耗を治す費用、いわゆるハウスクリーニング費用まで敷金から差し引くには

①　賃貸借契約書の条項自体に借主が負担すべき通常の損耗の範囲が具体的に明記 されているか

又は、

②　仮に契約書に明記されていない場合には、貸主から口頭で説明して借主がその 趣旨を明確に認識して合意していること

など特約が明確に合意されていることが必要と最高裁で判断されています。

この特約を「通常損耗補修特約（つうじょうそんもうほしゅうとくやく）」と呼びます。

 

これを本件の質問にあてはめて見てみましょう。

本件では、契約書の中には借主の負担範囲が明確に定められていません。

また、借主に対して負担すべき費用を書いた一覧表を渡す時に十分な口頭での説明がありませんでした。

従って、「通常損耗補修特約」は成立していないので、補修費用やハウスクリーニング費用は、特別な約束が成立しない限り敷金から差し引くことができないことになります。

 

以上から、借主の立場では、不動産業者などに「敷金からハウスクリーニング代を差し引く」と言われたら、「通常損耗や経年変化については、私に原状回復義務がないから敷金から引くことはできないはず」と一言言ってみると、譲ってくれるかもしれません。

逆に、貸主がハウスクリーニング代を敷金から差し引かないと採算がとれないという場合であれば、上に書いた①②の要件を充たす通常損耗補修特約を締結し、それを後で証明できるように契約書の中で明示しておく必要があります。